3 十一月

Rent to Own 到底是什么?如何操作的?

 

许多刚登录的新移民,在考虑买房时可能会听说这样一种房屋交易方式:Rent to Own(先租后买),经纪人会这样向你介绍:它是为手头资金偏紧且信用条件不够的新移民所准备的——但Rent to own究竟是怎么运作的,你还是很难一下子明白过来。有些华人房东在租房时,也会听到不少西人租客这样的询问:你的房子做Rent to Own吗?由于不了解,很多人会直接拒绝这一方式。

那么,Rent to Own究竟是什么呢?它是怎样运作的,有何优缺点?在选定这一方式进行交易的时候,又有什么是需要特别留意的呢?今天,就让我们一起来揭开它的面纱。
Rent to Own是什么?
Rent to own指的是这样的一种房地产交易形式,租客想要买业主的房子,但是不具备足够的首付或是其目前的信用评分不够申请贷款,而业主为了卖掉房子而与其签署了一项在租期结束后可选择性购房的合同。
与一般的租赁合约所不同的是,在签定合约之初,租客要先向房东缴纳一笔相当于购房总价款2%-2.5%的权利金,这可以看作是其为了获得租期结束后的购房权而付出的代价。双方约定,在两或3年的合同期结束后,租客有权利以合同中约定的价格优先购房。每月的租金中,房东也会向租客多收取200-300元的费用作为权利金,如果合约期满后租客想要行使购买权,则其之前缴纳的所有权利金可以视作是买房的首付款。

租客可以与业主签署合同,每月除租金外缴付权利金,在租期结束后可选择性购房,而之前缴纳的权利金则作为买房的首付款。
下面我们就通过一个具体的例子来解析一下Rent to own是如何运作的。
假如一幢房子现在的市场价值是25万,双方约定租期为3年,3年期满后租客可以以28万的价格购入此房,当然他也可以选择不买。
租客要先支付5,600元(28万*2%)作为获得购买权的权利金,此后每个月的除房租外要额外支付200元的权利金。在3年的租期结束后,租客可以以28万的价格购得此房,即使现在的市场价已经升到了32万。3年中租客所支付的权利金总计12,800元,接近于5%的首付,若要购房,则只需支付余下的26.72万即可,若不购房,租客将损失掉前期缴纳的权利金。
有何优缺点?
对房子的租客来说,Rent to own通常有以下几项优点:
在最开始租房的时候,你可能无力支付首付,但在两到3年的租赁合同期内,你可以慢慢把首付攒出来;
如果开始的时候你的信用评分不够买房申请贷款的,那么在这两到3年的时间中,你可以逐步去建立或是恢复自己的信用,同时在这期间按时付房租也有利于留下良好的信用记录;
合同到期后,你拥有是否购买房子的选择,这个选择是一项权利,而非义务,它给了你很大的灵活性;
如果在租期内,房市一直处于上行状态,那么到期时的市场现值一般是要高于你们当初约定的价位的,这时你可以行使自己的权利,以较低的价格购入房子;
如果期间房市崩盘了,现值明显低于当初的合约价,你可以放弃购房的权利;
它给了你一个体验社区以及房子的机会,如果你改变主意了,或是觉得这里不适合长期居住,就可以放弃购房。

对租客来说,也有以下缺点:
合同到期时,即使你想买,也不一定有银行会愿意借款给你,手头资金有限的租客一定要在合同期内你不断提高自己的信用分数,或是找别人同你一起合买;
到期后如果不想执行购买权利的话,你之前所交的权利金就相当于是白交了。
对房主来说,rent to own的优点如下:租客们通常会像对待自己的房子那样爱惜房屋,因为在入住时他们会抱有这样一种想法,有朝一日自己会成为这里的主人;
如果最后租客执行了购买权利,你就可以获得预期的利润;
如果租客最后没有购房,你可获得额外的权利金。
坏处则是,相较于直接卖房套现,采用rent to own方式的资金回笼会比较慢,风险也相对高一些。如果房市处于上升,那么卖家的心情肯定会随着房价的高升而低落。
总的来说,这种方式是对租客更有利还是对房东更有利,确实很难理得清楚,很多事情都是这样,并不存在完全绝对的公平交易。利弊也是会根据买卖双方对于资金的运用以及房市的走向而变化的。
如果房市处于稳定期,那么选择rent to own会成为一个双赢的决定:卖方收获了预期的利润,买方也在合同期内积聚了资金和信用;如果房市处于快速成长期,买方获利会更高一些;若房市处于下跌期,买方最后一般不会执行购买的权利,卖方也会错失最佳的售房时机,但可以获得权利金作为补偿。
你要留意这些
应该说,在房市交易过程中,Rent to own这种方式并不是很常见,而正是由于对这种交易方式的不熟悉,买卖双方可能会一不小心就吃了大亏。
当Rent to own的交易中牵扯到中间人时,通常很容易引起纠纷。
在双方进行交易前,可能会有这样一个中间人出现,他愿意以一定的费用代理房东的Rent to own合同,同时他们会向房东保证,租约期满后即使租客买不了房子,他们也会以约定的价格找到买家。
不过如果这个中间人是个骗子的话,他完全可以带着买方缴纳的权利金消失掉,而买卖双方间的这笔账就很难算清了。

之前,一家渥太华的公司就卷入了数宗Rent to own的官司之中。
这家公司名叫Golden Oaks,公司的所有者是Jean-Claude Lacasse,他通过Rent to own的方式在渥太华地区拿下了48套房子。根据CBC的报道,在其中一笔交易中,该公司承诺一定会替房东把房子卖出去,却最终未能如约。而房子原来的主人由于轻信了他们的承诺,早已购置了另一处物业,所以现在要同时付着两份按揭。
在另一个案子中,租客一直在按期缴纳租金以及权利金,但却被赶了出去,因为二按(second mortgage)的债权人最后拿到了房子的产权。
如果你也要选择Rent to own,你肯定不想碰上这样的倒霉事吧。为了防止在签下租约之后出现此类麻烦,你可以多多留意以下几条提醒来规避风险:
就像其它那些普通的房地产交易一样,在房子真正完成过户前,租客所缴纳的各项权利金应该留存在一个值得信赖的地方,这笔钱不应该直接支付给业主或是中间人,那样会很容易被骗或是引起纠纷。
事前别忘了做功课,花上一笔小小的费用,你就可以到该区的相关部门拿到房东产权纪录的副本了,这份文件上可以清楚的列明谁是这幢物业的实际所有者,房子被抵押了几次。这样,你就能理清楚和自己签合同的究竟是不是房子的真正所有者了。你还可以向房东提出查看mortgage statement的要求,这样可以更清楚的了解到房子现在还欠着多少贷款。
你可以在房屋的产权记录上登记上你现在的Rent to own合同,这样你的优先购买权就会被记录在册,对租客来说,可以起到相当有效的保护作用。大多数情况下,租客需要支付一定的土地转让税才能完成这种登记,不过所要支付的费用大概不会超过100元。由于你登记的只是一个优先购买的选项,所以不需要按房屋的总价款缴纳土地转让税,只需要为你所支付的权利金部分缴纳土转税即可。
如果还是不放心的话,双方在交易过程中可以聘请一名律师,以更好的约定、保护各方的权益。
来源:房东网