2 十二月

AIRBNB 法规解读

 

在2019年11月18号,省级规划法庭LPAT已经驳回了Airbnb房东的上诉,多伦多短租房法规正式通过。这一法规的通过,表明了多伦多市政府对短租的更严苛的限制,下面就让我们先看下有哪些具体的规定。

 

事先声明,这篇文章里,对现行规定的翻译、解释、解读仅仅是一面之词。不构成对读者的任何建议和参考,有相关疑问还请咨询相关专业人士。

 

       SRC: City of Toronto

  1.  只有自住房才能允许做短租,除了房主以外,租客也可以把自己租的自住房拿出来做短租。(在文中,用People-人做主语,意思是主要居住在该房里的人就可以,不论是homeower还是租客)
  2. 最多可以拿出一个房子里的三个卧室做短租,或者整个屋子(整租给同一组客人)做短租。
  3. 第二套间也可以用来做短租,只要是属于主要住所。(结合第一点,可能会产生一种场景,就是如果一个租客长租了一个分门出入的整个地下室。这个租客在不违反其他法律规定情况下,或许可以把这个地下室再短租出去。)

     

     一种类型的第二套间

    Src: Ontario Ministry of Municipla Affairs and Housing

  4. 如果整个屋子都短租出去,并且在短租期间房主或者长期租客都不住在里面。这样的短租一年当中不能超过180天
  5. 做短租的人必须跟市政府注册,并支付50加元
  6. 如Airbnb一样的短租公司必须缴纳一次性的执照申请费用5000加元,并且要为每一晚上通过该公司订的房间缴纳1加币
  7. 做短租的人,需要为其短租所获得的的收入缴纳4%市级住宿税MAT
  8. Airbnb这样的公司要和市政府签订自愿协议,帮助市府收缴MAT.

 

对房市的影响

 

看了上面的规定后,我们发现。只有自住房才允许在多伦多做短租。这意味着,一旦法规严格执行,所有在多伦多买了投资物业的房主,没有办法再通过Airbnb这样的平台短租自己的投资房来赚取现金流了。

这一变动,对于本来买投资房就是考虑做短租的房主有巨大的影响。因为,根据Airbnb的一些相关统计,在多伦多的市中心等黄金地段,如果一年下来都做短租,其收益可以达到长租一年的两倍甚至更多。短租能给投资这些地段的房主创造更好的现金流,更早的还清投资房的贷款。这类投资做短租的房主要重新算下自己的投资收益比率了。

另外,此次短租法规的出台,估计会让5000套房源回归到多伦多的长租市场。因此,即使是那些买了投资房就是做长租的房主,可能也会因为长租房源的供给突然增加,而限制了自己房子在市场上能租出去的价格和抢手程度。

如果所有类型的投资房房主的现金流都会因为该政策受到一定程度的影响,这种影响可能会进一步影响到多伦多房屋的销售市场,抑制了一些买房用来投资的人的需求。

最大疑点:租客可以拿租的房做短租?

相对于对投资房主的不利影响,这个多伦多短租法却允许租客拿租的房子去做短租,只要这个住宅是租客的主要住宅。

举个例子,假如房主把房子租给一个留学生,留学生平时上学自己住。如果放寒暑假不住在多伦多,可以把这个房子拿出去做短租,因为反正假期时间累加起来不会超过180天。

不过,这一做法可能和现行的安省民租法不符合。因为安省民租法规定,租客如果要将房子转租给他人需要获得房主的同意。但长租租客这种短租出去的做法是否属于传统意义上的转租(Sublet)呢,这也是个新的法律问题?还有就是房主是否可以在长租合约里写明不让租客拿房子做短租呢?以及如何防止租客偷偷拿房子做短租呢?这些问题可能都要等着相关法律的完善才能解决。

如果新规的诞生,让投资房房主没办法通过Airbnb赚到钱,却让这些房子的租客可以通过Airbnb赚到钱,是否有点太搞笑了。

所以,提醒各位房主,在跟长租租客签协议的时候,关于这方面的条约要咨询相关专业人士,要写清楚了

故事到此结束了么?有反转的可能么?

经过多年的博弈,多伦多还是通过了对Airbnb等短租行为的限制法规,看起来事情告一段落了,多伦多投资房房主想靠短租赚更多现金流的梦似乎也破碎了。

可在美国纽约前几日的一则法庭宣判,可能预示着未来还有转机。

实际上Airbnb在各个城市都不受市政府的欢迎,因此大多数市政府都出台了对Airbnb等短租行为的限制。纽约也是比多伦多更早就出台了短租法规,不过要执行这些法规,就得找到谁在做短租,就必须要Airbnb等平台提交那些做短租的房主的信息和他们房子的地址。

 而美国联邦法院的判决认为,纽约市政府这种索要纽约房主信息和地址的行为,是违反宪法的,是侵犯了纽约房主的隐私权的,因此不予支持。这样一来,Airbnb也似乎没有义务向纽约市政府提交这些信息,这样很多房主即使违反了纽约市政府的短租法规,却难以被查到以及处罚。

“The court today recognized the fundamental importance of New Yorkers’ constitutional rights to privacy and the security of their own homes.”

所以,多伦多会不会有一天,也会迎来像纽约这样的反转,就要看有没有人或利益相关集团将这一事件提交到更高的法院去审理了。

转载:房大师