20 一月

90%的人不知道自己买房要交多少税|购房篇(干货收藏)

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有位企业家朋友曾经问我:我们每一个人和国家之间到底是什么关系呢?

这个问题的答案在经济学上是存在共识的。

正如马克思所说:“人与国家的唯一关系是税收关系。”

 

这句话也就是在说,我们每一个人通过劳动缴纳税收,而国家因此承担保护我们每一个人的责任。

 

都说加拿大是“万税之国”,这种税负重不仅仅体现在企业身上,更体现在我们每一个人的衣食住行中。

 

购物要交税,吃饭要交税,买房子这么大的一笔投资,自然也要向政府纳贡不少。

 

今天就来和您聊一聊,关于房子的那些税。

 

 

买卖房屋究竟要交哪些税?

 

非居民投机税

 

2017年4月20日,加拿大安大略省省长韦恩(Kathleen Wynne)推出新政。新政最重要的一项内容是,安省将对非加拿大国籍或非永久居民,并且不住在安省住宅的住房购买者额外征收房款的15%转让税,正式说法称为“非居民投机税”NRST(Non-Resident Speculation Tax)。这一个政策主要针对买了房子不住、纯粹投机的非居民购房者。

 

不过,在购房后4年内成为永久居民的,已经成为全日制学生两年或以上的留学生;已经合法的工作了一年或以上的工签人士,安省政府将会退还所售税费。

 

土地转让税

 

如果你想在多伦多市内买房,那么就必须同时缴纳安省土地转让税及多伦多市土地转让税。

 

省和市的土地转让税均采用的是累进税率,安省土地转让税的具体计算方法如下(注:资料来源于网络,最新的税率及计算方式大家可以查看安省财政厅网站查看:

http://www.fin.gov.on.ca/en/bulletins/ltt/2_2005.html):

售价在5.5万以下的部分,按0.5%征收转让税,即275元;

售价在5.5万-25万的部分,按1%征税,即1,950元;

售价在25万以上的部分,按1.5%征税。

 

假如物业是小于两个单位的半独立屋或独立屋,税费的计算略有差别:

售价在25万-40万的部分,按1.5%征税,即2,250元;

售价超过40万的部分,按2%征税。

 

也就是说,购买一幢售价50万的独立屋,要交缴的安省土地转让税为6,475元!(275+1,950+2,250+2,000)。

商品及服务税(Goods and Services Tax)

 

如果是购买新屋,需要缴纳商品及服务税,税率为房屋售价的5%。 如果是购买二手房,无需缴纳商品及服务税。 如果购买重新装修翻新的面积超过85% 的二手房,也需缴纳商品及服务税。 加拿大退税截止时间为每年4月30日之前,凡是税务居民均可向加拿大税务总署(CRA)申请 GST 退税。

 

销售税

 

这个大家应该很熟悉,在加拿大进行任何消费都要缴纳HST,仅有个别省份例外。

值得留意的是,购买和销售二手房无须交纳HST。不过,买卖双方必须为与房地产交易相关的各项服务费用缴纳HST。也就是说,卖方需要为律师费、经纪人佣金、搬家费等支付HST,买方则要为验房费、律师费、评估费、按揭违约保险等支付HST。新房的买家则必须缴纳13%的HST,不过为了安抚消费者,政府为售价在40万以下的部分提供了高达2.4万的退税。

 

资产增值税

 

对于加拿大居民来说,自住屋(main residence)在出税时是可以免交资产增值税的。但是投资房或是非居民则必须为房产的增值部分纳税。 巨额房产增值税的问题则多发生在子女继承父母生前的房产时。辟如父母年轻时以3万元的价格买入了一套乡村别墅,而如今它已经升值到了100万元,那么继承人就将面临97万元的资产增值,他需要为增值部分缴纳23%的税款,这确实是一笔不小的支出。不少继承人都是因为无力支付税费才不得不将这些物业挂牌出售的。 针对这种因继承而发生的巨额资产增值税问题,我们可以为你提供两条解决之道:一是购买一份涵盖了财产增值税的人寿保险;二是在房价还没涨得那么可怕之前,尽快把它卖给你的继承人。

 

持有期间的房产税

 

房产税(Property Tax),通常也叫地税。地税是在加拿大拥有房地产的业主每年都必须要向市政府缴纳的税款。 自住房每年所交的地税不能用来抵税。自住房部分出租的租金收入和维修费可以抵扣部分自住房的地税。 地税每年缴纳的金额会因地理位置、房价涨幅而调整,

请参照加拿大税务总署(CRA)相关条例:

http://www.cra-arc.gc.ca/tx/bsnss/tpcs/rntl/bt/rprt/xpns/ln9180-eng.html

 

 

如何抵税?

敲重点!!!

交了这么多税给政府,真的苦不堪言!

 

下面就为您说一说如何抵税。

 

你可以把房屋出租当成是一项生意来经营,而经营过程中发生的不少相关成本、费用都可以被拿来抵税,也就是说将租金收入减掉可抵税支出后的剩余金额,才是你的应纳税收入。

 

小编总结一下,可以用于抵税的出租支出包括如下:

 

利息:

利息支出,通常是出租业主各项支出中最重要的一项抵税开支。一般而言,可用于税收抵扣的利息支出包括:购置出租物业的抵押贷款利息、用于出租房翻修贷款的利息以及为出租房配置的商品及劳务所产生的信用卡消费贷款利息。

贷款利息通常是房东最大的抵扣项目,没有之一。对于擅长利用杠杆的投资者很少有全款付清的情形发生。

除了常见的贷款利息,其他形式的借款比如Line of credit 只要借款的直接用途(direct use rule)是用于出租房的,利息同样可以抵扣。

房产税:

如果你把自住房的部分空间分租给了别人,那么可以根据分租面积占整个住宅的比例,申请部分的房产税抵扣。如果是将一套独立的二套房用于出租,那么房产税就可以全额抵扣了。

 

保养及维修费用:

出租屋的维修过程中所产生的各项支出(正常且必要的支出,维修总价处于合理范围内)可以在费用发生的当年,全额进行税款抵扣。比如:重新粉刷、修缮排水沟及地板、修复屋顶漏水、抹灰以及更换破损门窗等产生的费用。

保险

房东购买的房屋保险 例如房东保险 (Landlord Insurance)。如果保险是买一次可以保两年的,那只能抵减当年这部分的保费,剩余的第二年再抵。

广告费

房东在宣传出租房时在各大媒体网站报刊杂志电线杆上登出的招租广告产生的费用可抵。

物业管理费

请物业管理公司或地产经纪打理出租房代招租客的托管费可以抵。家大业大的房东有请全职工人管理自己的房子(们)的,付给工人的工资、CPP、EI、保险类的费用都可以抵。房东亲历亲为自己动手管的,不能抵。

办公用品

签文件(Lease)时用到的 Office Supply 包括钢笔啊,铅笔啊,打印纸啊,订书钉啊,以及邮票都可以用来抵税。

地税

注意地税是property tax, 不是land transfer tax (土地转让税). 地税是每年都要交的属于current cost (当期费用)可抵减房租。而土地转让税是一次性的,只有买房交接时在律师那里付一次。土地转让税是购房成本的一部分,不能报税时抵减房租。

房屋维修

雇人修房子换炉头,马桶等这类的费用(人工+材料)可以抵。但是,如房东自己动手,只可抵材料费,房东的人工不算。

专业人士费用

这个可以包括请律师撰写租约或者追讨房租的律师费,以及请会计师记账报出租房税务的费用。

注意:为买卖投资房而产生的律师费是不能抵减房租的,要等到卖房计算增值的时候才用得上。

水电气费

如果租房合同上注明水电气cable这些费用由房东支付的,可以抵

车辆费/路费

通常,房东的“Travel”是不能抵扣的。CRA 看到房东产生Travel Expense 会引发心理和生理上的各种不适。所以遵循“合理”和“保守”两大会计准则,很少有房东去申报这个费用。但是只要满足下面两种情况中的一种,车辆费也是可以抵扣的哦。详情请看下表:

一套出租房

两套以上出租房

出租房和房东自家必须在同一地区,分别在两个城市的不行,并且房东要亲自做出租房的维护,路费是为了运载工具和材料的。

除了可以抵扣左面提到的这些,还可以加上房东为收租产生的车费以及房东为了去监工而产生的车费(出租房和房东自家可以不在同一城市)。

注意:

① 如果只有一套出租房,为收租而产生的车费,房东本人的时间和人工不 能抵。

② 金额要合理,保守。

③ 必须有automobilelog, 记录下每次出行的日期,目的和里数。

【注:】为了便于理解上面里好多需要考虑的因素都自动忽略了。比如个人收入的逐年变化,房市走向,卖房是涨是跌,全球气候等等都没提。具体情况还要具体分析,请个会计师仔细规划哦。