15 四月

新冠疫情对多伦多公寓市场的影响

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那个叫做“新冠病毒”的家伙入侵加拿大之前,我和其他勤奋的地产经纪一样,一直带着各路客户, 冲杀于新楼售楼处和各种公寓楼宇之间。这些客户都是有首付能贷款,杠杠的刚需买家。
2020年第一季度,多伦多CONDO市场火得很。开年顺利,公寓升温快,楼花朵朵开。抢offer的现象比比皆是。经常刚上市一两天就卖掉了。
新冠病毒,给了房地产市场狠狠一击。
其实如果不是这个新冠病毒,CONDO价格的疯涨, 都不知道该怎样收场。公寓价格一路抢,一路涨;楼花已经高到看着也害怕了,但是投资者以及自住买家们依然使劲浑身解数,签下订单扔下首付,头也不回。

随着新冠病毒疫情在加拿大尤其是魁北克和安省的大面积爆发,政府发出了“留在家里,不要出门”的规定,强令所有人不要出门,地产行业也发出了“停止开放屋”和“减少不必要的看房”规定。
随之而来的就是市场交易直线下降。这幅图表就分明显示了三月的上半月和下半月的交易变化。Condo是人流来往众多复杂的物业,谨慎的卖家买家以及地产经纪都尽量减少或者停止了交易活动。

疫情下,多伦多地产交易还是有的,上周中House售出142个,Condo售出186个。但是到了四月的第一周,交易量只有去年同期的一半都不到了。
在Condo最集中的多伦多市中心地区,通过对过去四周销售统计的变化,大家也可以看到新冠疫情对公寓市场的影响。
蓝色显示的是在C1 和C8 区所有成交的公寓数字——逐渐减少, 橘色显示的是当周新挂牌房源的数字——不断上升;房价也在下降。以一室公寓为例,在进入4月后成交均价从69万大幅下降到63万左右。
上面数据显示的都是公寓现房的交易状况和价格变化。
如果说天灾无法预料,来了只能招架;那么知名开发商Cresford申请破产被接管的“晴天霹雳”又给CONDO市场来了一记重拳。
都说不要买小开发商的公寓产品,如今著名公寓开发商、在热闹繁华的市中心YONGE 街附近拥有多个开发项目的大佬也会毫无征兆地放出冷枪,爆出冷雷,着实让众多非常有实力的投资人们背后发凉:难道我们几年前深夜排队、花费重金、打破脑袋抢到的公寓单元、投入的资金、规划的回报,都要随着这一个宣布付之东流了?!
被点名的三个预售公寓项目 ——33 Yorkville, The Clover on Yonge以及Halo,有的已经接近封顶,有的已经开始地基建设;如今消息一传出,各种猜测和议论铺天盖地。也许投资人还可以拿回来预付的首付订金,但是拿不回来的是时间成本耗尽带来的巨大损失。
这一事件的公布,直接打击的是楼花买家特别是投资者的信心。
两记重创让房地产市场不知道先喊疼还是先喊冷。买CONDO的客人都在问:
 
  • 我的那个楼花建得怎样了?看你的现场照片怎么挖坑挖了一年?
  • 我的首付第三笔付款开发商怎么还没扣?不会是不盖了吧?
  • 开发商给我来信了,说要推迟工期,应该有赔偿吧?
  • 如果真不盖了,我的首付能退回来么?
疫情对今后的CONDO市场啥影响?
整体趋势:慢下来
目前由于疫情的影响,加拿大各地越来越多的不确定性,会导致多伦多和大多地区新公寓开发市场开始放缓。
购买楼花需要对市场有强烈的信心,也就是说,买家会看到市场处于升值的趋势,而且经济可以一直保持稳定,才有信心进场。目前,疫情发展情况还不明了,所有的在建项目应该都会放缓。
新楼盘发布延期
从普遍情况来看,很多已经开始发售的新楼盘售楼处都因为疫情的原因,关闭了售楼中心,限制了工作时间,或者转成了网上销售。有些楼盘的销售人员依然在通过各种线上技术推广楼盘信息,也同时接受远程电子签单服务。不少地产经纪还在密切保持与开发商的联系,为公寓买家提供第一手最新楼盘信息。这对于疫情之前一直在寻找项目的买家来说,无疑提供了更轻松、更灵活的购买环境和方式。
但是对于一些原计划今年春天开盘的项目,目前无疑不是一个很好的销售时机,他们更多会取消或推迟今春的新项目发布,等待进一步市场消息。由此看来,今年新公寓的销量和开工量会相应降低,也会影响今后几年市场上公寓单位的库存量。
预售公寓价格稳定
疫情之前上市的新公寓楼盘大部分都销售一空,而且市场本来处于供不应求的局面。目前新楼盘在售的单元价格比较稳定,没有出现大幅度变动迹象。
疫情开始之后,加拿大政府和银行都给出了明显的支持举措,但低库存的情况依然存在,从某种意义上来说,一部分人在目前房价情况下,依然有能力购买,价格不会出现明显的下降。低利率,对贷方和借款人的支持以及财政援助将使市场处于最终恢复增长的良好位置。未来会怎样就要看后面几个月经济的发展变化了。
即将完工项目在继续
按照原计划,今年本来有大批公寓楼竣工完成并进入市场,而其中很大部分都是投资者买来出租的公寓单元。如果疫情能够被及时有效控制,很多建筑工地不会关闭太久或者延迟太久,这些公寓单元还是能够如期走上市场,满足租赁市场需求。
CIBC最近发布了报告对今年7月的经济情形进行预测,其中一个部分是房屋建设,报告估计住宅建设的完成速度会减小一半,今年房屋的供应数量会大幅度减少。
租金高涨可缓解
目前还没有到开学季,留学生(中国留学生有一部分回到了国内,很多学生在上网课)是否能在秋季如期开学还无法确定;租房的主力军新移民由于受到加拿大关闭边境决定的限制,人数会有所下降
目前尽管多伦多地产局没有限制出租房源上市,但是没有了OPEN HOUSE,没有了看房活动,甚至很多公寓大楼明确表示:可以来参观大堂,但不可以上楼进单元看房,这些规定都明显阻碍了租房的进展。
租房市场还有一个严峻的问题就是,由于airbnb 受到限制,今年将有大批原来用作短租的单元改为长租进入租赁市场,出租房源的增多和流入人口的减少,很可能使租赁市场的紧张局面有所缓解。
公寓投资者仍有收益
对于公寓投资者来说,情况还是乐观的。如果你买的公寓原计划今年收房,那应该是在四五年前买的。现在贷款利率降了不少,租金又比四五年前上涨很多,估计收益还能拿到正现金流。即使今年租金下降,应该还是能够承担得起的。
对于今后的公寓投资,可能是投资者需要慎重衡量自己的时候了。
疫情对眼前的CONDO收房啥影响?
3月底,安省政府下令关闭所有非必要的业务。
按照政府的最新公告,已经“接近竣工”的住宅项目可以继续施工,比如独立屋、半独立或者镇屋;已经拿到地基开工许可的项目,可以继续施工;公寓或者商住一体之类的高层建筑如果已经拿到地面之上部分建筑许可的,可以继续施工;另外,在4月4日之前开始的住宅翻建项目也是可以施工的。而其他新的住宅项目则一律停工。
由此可见,会有相当一批准备今年开始清除场地等待开挖的项目会被暂时搁置,也就是说已经签了合同的买家,可能要忍受更长一些的误工时间。就算没有疫情,很多项目因为各种原因都或多或少有延期的状况,而由疫情带来的延误可能会加大开发商超过规定时间交工的可能性。
通常楼花买家在和开发商签订的买房合同时也会签订Tarion(安省保修公司)的合同,其中都有“容许开发商在中期交房和最后产权交割有一定延误”的条款,一旦交房日期超过合同中的规定日期,买家可以获得高至$7,500的赔偿款。这次疫情被世界卫生组织定义为“大瘟疫”,延误被认为是“不可避免的延误”,一旦开发商因此延期,很可能买家最后无法得到赔偿。因此一旦发生延期,还请买家找到律师重新审阅合同, 一旦遇到开发商遗漏了这一个条款,或许还有机会拿回延误赔偿金的。
还有一个问题值得买家注意的是,如果买家因为疫情而失去收入,无法按时支付规定的付款金额,这会是一个很尴尬的事情。个人买家付款的拖欠还算小事,而一旦开发商因此而出现资金问题(例如无法获得融资),这个项目就会处于很大的麻烦中。所以我们的买家如果有潜在的支付问题,一定要通过自己的律师与开发商沟通,以求达到一个双方能接受的处理结果。
至于那些准备在今年6、7月入住的项目,可能会因为疫情无法拿到预期的建筑材料而推迟工期。但是好在已经接近尾声,相信不会拖延很久。
这个春天楼花何时开
大家都相信春天必定到来。其实不管你信不信,春天都会来。如果你不相信明天就是世界末日,那么世界总会好起来。
毕竟我们对未来还是有期待的;毕竟我们本来还在对即将绽放的楼花摩拳擦掌;毕竟公寓对很多希望拥有自己住房的人来说是可负担的;毕竟在这个动荡的时代,房地产还是最让我们踏实的保存我们财富的产品,而Condo楼花作为一种商品还是有其保值增值的属性。
房地产是一项长期的投资,在过去的十年中,多伦多的公寓平均销售量每年增长6.7%,价值增幅每年5-8%,
因此,保持对市场的关注是我们坚持要做的事情。
Alice Yu
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多伦多全职专业获奖地产经纪
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