16 二月

房贷续约的十个建议

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加拿大的房贷合同期最长10年,大部分借款人选择的是5年以内的合同,因此很难在一个合同期内付清全部房贷,因此,绝大多数借款人需要在合同到期时续约。什么时候开始续约,续约有哪些步骤和考虑因素呢?给大家十个建议,供参考。

 

讲贷款续约之前,要先说五个个基本概念。合同期(term)就是与银行签订的贷款合同期限。还款期(Amortization),就是预计多少年还清房贷。续约(Renew)是指在原银行再签订一份借款合同,贷款金额,抵押注册方式,以及所剩还款期保持不变。续约不需要重做贷款,不看收入,不评估房价,不调阅信用记录报告。加按(refinance) 是指重做贷款,可以改变贷款金额,还款期,以及抵押注册方式,可以留在原银行,也可以转去其他银行。转银行(switch or transfer从原银行贷款金额不变,抵押注册方式不变,还款期不变,转到另外一个银行。

 

 

 

        首先,如果对原贷款金融机构的服务和产品都很满意,要做的是了解提前续约的政策。有些银行或金融机构允许合同到期日之前6个月就可以续约了。如果借款人原来的贷款利率很高,而当下的房贷利率较低,建议大家提前续约终止原来的合同,尽早开始新的合同

 

        其次,如果对原贷款金融机构的服务和产品都很满意,贷款机构允许合同到期日之前N个月就可以续约了,但如果借款人原来的贷款利率很低,而当下的房贷利率较高,建议提前2个月提前续约即可。通常情况下,在原银行提前续约,锁定一个利率的时间不会超过1个月一旦选择了提前续约,新利率就会在下个月立刻生效。例如,原贷款利率2.09%目前市场利率3.3%现在是3月份,原贷款合同到期日是71号,如果在515号择提前续约并锁定3.3%的利率,那么61号新合同的利率3.3% 就生效了。提前两个月续约是为了不要把自己逼到没时间选择,同时让原来的低利率尽量不要过早失效。

 

第三,如果对原贷款金融机构的服务和产品都很满意,贷款机构允许合同到期日之前N个月就可以续约了,原银行的电话银行服务会通知并提醒客户可以考虑续约了,接到此类电话,不要急着在电话里续约,建议大家致电给自己熟悉的客户经理讨论续约问题。日常生活中注意保持与客户经理良好的私人关系。相熟的客户经理更了解你的需求,另外会提供更多选项。例如,银行内部把续约利率划了两个档次,还款期还剩300月以上,和300个月以下,如果前者利率高,借款人可以选择通过加速还款将还款期降为300个月以内,或提高月供并把还款期降为300月以内。熟悉和了解你的客户经理会更耐心地提供更多选择。

 

第四,原银行可以提前续约但不允许锁定利率超过一个月,如果因为原合同利率低,因提前续约就会减少原合同的执行时间,续约时利率是上涨趋势的情况下,借款人就面临了两难境地:提前续约,低利率提前结束了;不提前续约还怕利率继续涨,2018年以来这种情况非常普遍。建议这种情况下,可以考虑在其他银行申请新的贷款,锁定利率130天,即,4个月10天。到期前5个月时,可以向原银行以外的其他银行询价,并准备材料,这样可以给自己多留一个选择。

 

第五,合同到期时,是审视自己是否有新的财务需求的好机会。原来签订的房贷合同,无论时间长短,都是有一定约束的,即,在合同期内很多情况都无法改变。例如,希望房贷产品不仅仅是一个分期还款的按揭贷款,还需要一个可以循环使用的信用额度,如果在合同期内做出改变,会引发因弃约精神而遭至罚款。续约无法做到:改变还款期,改变房贷抵押方式,增加贷款金额,要做上述改变需要做加按,因此房贷合同到期时,借款人需要审视一下自己是否有这些方面的新需要。

 

 

第六,浮动利率的按揭贷款,随时可以转成固定利率贷款,没有罚款,这是加拿大主流银行通用的做法,但一些小的金融机构没有这个便利,因此选择浮动利率的时候选择银行就非常重要了。下一期贷款如果选择浮动利率,需要问清楚借款银行两个关键问题:是否可以随时转成固定利率没有罚款;提前还款额度有多大。大银行,通常允许借款人将浮动利率转为固定利率,原浮动利率合同所剩的时间要少于新固定利率的合同期。一旦利率持续上涨,消除利率影响的手段之一就是加速还款,因此提前还款额度的比例对于选择浮动利率的借款人非常重要。A 银行允许每12个月提前还款的额度是10%B银行允许每个日历年提前还款额度是20%。如果今天是201865日,到201965日之间,A银行的提前还款额度限制是10%B银行的提前还款额度限制是40%,相差非常巨大。

 

第七,央行加息通道中,自住房,如果贷款余额比较大,例如,超过30万,建议选择续约成5年固定利率。投资房,选择最低的利率即可。这个建议主要是出于心理承受能力来考虑的。自住房贷款余额较大的情况下,借款人在选择中长期固定利率时的安睡指数会比较高。

 

第八,投资房,如果过去几年利率低,房贷本金下降很快,房子又升值了,地产投资的杠杆效应减少,可以利用合同到期的机会申请加按,重新提升杠杆效应,将取出的房权用于其他投资。投资房,如果加按时可以提取的房权金额是当时投资款的2倍,就值得做加按。例如,当初首付7万买了一个35万的投资房,如果加按取出的金额是14万,就值得考虑做加按。投资房做加按时,建议使用最长还款期,例如,30年。

 

第九,如果自住房贷款余额很低了,而且不打算卖掉这个自住房,可以考虑在本期贷款到期时做加按,申请一个最大值的信用额度,以避免日后借款能力下降后,无力申请大金额信用额度。

 

第十,自住房贷款到期时,如果希望更换自住房房,且保留原自住房,最先要做的是给现有投资房加按,再给现有自住房加按,最后再申请新自住房的预批。

 

对家庭债务的积极管理,不需要太多预备知识,也不用像投资股票那样了解天下大事,只需要记住一句话:自住房贷款是大额消费贷款,尽快还完,贷款的供款额越平稳越踏实,加速还款可以用lump sum payment;投资房贷款,是小生意贷款,是OPMOther people’s money, 尽量多用,能加大杠杆就加大杠杆。