20 十一月

多伦多购买住宅物业的区别?什么是condo公寓?什么是freehold?

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在多伦多购买住宅类物业,最大的两个住宅类别就是Condo(公寓)Freehold(一般包含独立屋,半独立屋屋和镇屋), 那购买这两种物业的时候,都要注意哪些区别呢?

1️⃣在产权上的差别:公寓的所有者只在自己住的公寓单元或者购买的locker和车位有百分之百拥有权,但是Condo所在的土地,公共设施包括大堂,会所,花园,洗衣房和其他公共设施只拥有使用权,不具备所有权,这些公共区域和设施就叫做Condominium, 而Freenhold物业,业主拥有包括物业所在土地和土地上的建筑的所有产权以及改造权(在得到政府批准的前提下)

2️⃣Condo管理报告(Status Certificate):这是在购买Condo中避不开的文件,地产经纪一般会在offer中加上让律师检查管理报告的条款,管理报告中信息很多,包括前屋主是否有物业费的欠款,大楼是否有法律诉讼(管理公司在外的债务和诉讼后果将由大楼的全体业主来承担),大楼是否可以养宠物,以及宠物的大小等,是否有重大的维修要做(因为这会消耗大楼的管理费,大楼出租和自住的比例,管理公司的财务健康情况,大楼储备金的多少,管理费在未来一段时间内是否有上涨的计划等。 这份报告对于Freehold物业也不存在。

3️⃣管理费:Condo每一个月会有一笔管理费,楼龄越高,管理费越高,管理费用来支付公用设施和区域的维护和管理,而Freehold物业则没有管理费有的公寓管理费奇高无比,购买的时候尤其需要注意。

4️⃣如果购买的是楼花,则还需要注意政府开发费是否有封顶(Develop Cap), 转让是否允许,何时可以转让,转让是否收费,收费多少,楼花的交易过程中,会有两次“交房”, 第一次交房时给买家自住或者出租,但是不转让产权(Occupancy),第二次入住是转让产权(Final closing),Occupancy阶段也需要支付开发商费用,在Occupancy之间是否允许出租,是否允许挂牌出租,楼花的购买者在签订合同后有10天的冷静期,而在购买二手房的时候就没有冷静期。

5️⃣ 购买楼花时的合同一般需要让律师检查,而购买二手房的时候,购买合同一般由地产经纪帮客户做,很少让律师检查。  值得一提的是,目前是楼花销售的冰谷期,原来开发商的霸王条款,甚至开发费封顶,乃至租盘,转让盘上市都不是不可以谈的事情,在正常的市况下,开发商是不会和买家谈这些条款的。

6️⃣ 说了这么多Condo的注意事项,Freehold物业也有很多值得注意的问题,譬如是否有路冲,高压线,沿街大马路,房屋的保养,隐患的排查也比公寓复杂很多,边角房的优劣等。

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