5 六月

【置业知识】什么是楼花转让?

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最近很多客户表示对楼花转让感兴趣,但是对楼花又不是很了解。这篇文章就讲一讲楼花的一些知识。

由于近年来楼花市场火热,很多人把不用的闲钱用来投资。一般来说,Condo楼花的投资期比较长,大部分能达到3年至5年。在这期间,随着楼花不断升值及其它因素,很多人会选择先购买楼花,然后再卖掉,俗称楼花转让(Assignment)。那么今天就向大家介绍一下这其中需要注意的一些问题。

首先我们要知道

什么是楼花转让?

在多伦多所谓的Condo(全称 Condominium) 楼花,即国内所说的公寓期房

简而言之,Condo楼花转让指的是期房买家在期房正式交割过户前出售他和开发商签署的“购房合同”。通常这意味着该新楼盘还未竣工,在房子正式closing(交房) 之前, 所有的一切都还属于开发商。所以转让指的是原始买家 (最开始在开发商处签订合同的买家)把合同和押金转让给第二个买家

楼花转让和二手房买卖有何不同?这两者还是有很大的差别,在二手房交易中买家和卖家交易即可,也就是我们平时说的“一手交钱一手交货”。而楼花转让一共涉及三方,分别是:分别是Assignor转出方, Assignee转入方以及Builder开发商。

开发商是否允许转让

这点非常重要!

不同的开发商,不同的项目,对楼花转让都有不同的要求。有些限制了转让次数,有些要求只能在一定时间段内操作转让 ,有些限制了楼花转让的营销方式。部分开发商也会收取转让费(Assignment Fee),当然有的开发商为了吸引客户,也会以免费的方式赠送给买家。很多的细节 都可以在开发商的合同里面找到,在这里小编建议大家一定要仔细阅读合同并且找专业的律师来帮您一些查阅合同条款。

律师存在的角色

 
律师在楼花转手的交易中 扮演着非常重要的角色。整个交易涉及到三方律师。原始买家(现卖家) 的律师, 现买家(接手楼花方)的律师, 还有开发商的律师。一项成功的楼花转让需要原始买家律师审核, 现买家律师审核,还要开发商律师同意,三方如有一方律师掉链子,整个deal 很可能就没发完成。

接手楼花需要的费用

原始卖家付给开发商的定金原始卖家转让合同所赚取的利润

土地转让费 (Final Closing时支付,新房和二手房都需要交)
交房费用(新房交接才专有的)
律师费
转手费(如果开发商要求的话,很多开发商会减免甚至免费)
给大家举个简单的例子,一看便知!
假设我看上了一套市中心转手的公寓,这套公寓开价50万,我从转手人那里了解到她是3年前从开发商那里买的价格是40万,并且已经交给开发商8万的定金,作为接手人的我需要准备多少钱出来呢?
1. 开发商的定金8万元(一般是总价的20%,但每个开发商的要求不一样,现在很多新的盘都只要求5%-10%的定金)
2. 原始卖家转让合同所赚取的利润:
   [ 10万 = 50万 – 40万 ]
除去以上(接手楼花需要的费用)列出的3-6项费用外,接手人需要准备18万。当然 交易金额可以根据双方达成的意见进行调整和更改,在这里只是简单举例作为参考。
 乍一看好像觉得,哇!要一下子准备那么多钱,我还不如去买现楼。如果人人都这样想,那就没有人出楼花了。但是转手楼花仍然很抢手,为什么?请跟我一起从宏观来看。即使以50万的价格出让,其叫价仍然比市面上同类房型的价格要低,并且它是全新的,而且也不需要立即付贷款。很多人在这个时候出手也是因为不想付贷款或者贷款出现问题。也就是说这种转手的楼花更容易捡漏。
楼花转让,通常我们可以看到一个貌似非常好的 Deal 。 在今天的 Down town , 楼花价格差不多在1400-1500 左右,但同等地点10年新左右的二手房大约在1200 左右,而楼花转让差不多在1100左右。考虑到更新的楼盘,更高效的空间设计,更高档的内部设施,更低的管理费之外,我们发现楼花转让的价格也尤其有相对大的优势。从楼花买家角度看问题,好处就很显而易见了:以一个较低的价格买到了不错的新房,前提就是你有足够多的现金来支付楼花上涨过程中的差价。
交房时间: 楼花转让的过程中会涉及到3个交房日期
1. 转让楼花的交易完成时间

2. Occupancy Date(同时也叫 interim occupancy)是开发商允许的入住或允许出租的时间。

3. Final Closing date最终交房时间。当政府完成大楼建筑的相关检查审批后,新大楼正式注册。完成政府注册交房 Final Closing正式完成交接成为拥有产权的业主。
买楼花注意些什么总结?
转出方Assignor(原始买主)需要注意:1. 检查原始的买卖合同,确认开发商是否允许房屋转让。(一般来说大多数开发商会同意,但需要支付一定的费用)

2. 查清限定的条款:房屋转让的广告渠道是否有规定或限制,比如说是否可发布在MLS上?是不是只能私卖或内部通过开发商销售?有些楼花会在合同中注明楼花转让必须委托开发商指定的地产经纪公司发布MLS。还有很多楼花不允许发布在MLS上面。

3. 通常开发商会需要转出方(Assignor)和转入方(Assignee)签署开发商的同意书(Consent Form)或转让合同(Assignment Agreement)。
4. 一般由转出方(Assignor)支付或者双方协议而定。
5. 在交房时,转入方一般需将转让人已经支付给开发商的首付款支付给转让人。或者,转让人和转入方在文件中约定一个日期来交接这笔费用。
6. 文件齐备:转让人需要将原始买卖合同等文件提供给转入方。
7. 开发商一般不允许转让人(原始买主)放弃物业,除非转让人找到转入方,并完成全部转让流程。
8. 转出方(Assignor)一般需要支付房屋转让中产生的律师费、开发商同意费、地产经纪佣金以及其他相关费用。

 

转入Assignee(最终买主)需要注意:

1. 要仔细阅读检查过原始买卖合同及相关文件,该原始合同必须作为转让协议的一部分,以附件形式签署。可

2. 能需要准备一份贷款预批文件(Mortgage Pre-approval)给开发商来证明转入方可以获得银行贷款。

3. 受转双方需在文件上约定一个日期,支付房屋转让造成的差价。(也可是我们统称的楼花转让Closing Day)

4. 入住日:转入方在Occupancy Day时可能需要支付以下费用:

  • 最后一次首付款
  • 入住费(通常包括地税,管理费或者其他杂费)
  • 在最终交房日(Final Closing Day),需要向开发商支付以下费用:Development Levy Charge额外开发费,指的是政府配合新小区做的基础设施建设,这笔费用开发费用政府会追加在开发商身上,而开发商则会转嫁到最终买家身上,因此需要在合同上写明Development Levy Cap, 也就是开发商可以转嫁的开发费用的最大限额,通常开发商会写明,但如果没有写明,一定要问清楚。/开发商律师协会费,约$70。/ 两个月的入住费,作为大楼储备金。/  Tarion新房保险(约$600 – $1,900)和电、水、煤气表安装费和连接费。/ Discharge of builder’s mortgages,约$200 – $300。
  • 在最终交房日,还需要支付以下费用:律师法律费用和土地转让税。/ GST/HST (对于最终买家来说:如果符合申请新房HST rebate的条件,就可以申请这个rebate)
在这些步骤完成后楼花转让也算是基本完成了,当然任何一种投资都有风险,楼花投资也不例外!一定要找那种经验丰富的经纪,这样才可以最大化的避免损失,绕开各种各样的坑。同时也要“快准狠”,不然好盘分分钟就没啦!但也要根据自己的实际情况来进行规划,毕竟适合自己的才是最好的!
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转载来源:“微信公众平台TorontoNo-1Home”

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